Os desentendimentos entre os vizinhos estão no topo dos problemas que um síndico precisa manejar dentro dos condomínios
Todo condomínio, seja ele vertical ou horizontal, possui um regimento interno que dita as regras quanto às normas comportamentais dos moradores para o bem-estar geral e harmonia da edificação, a fim de evitar os conflitos de vizinhança. No entanto, este item está no topo dos problemas que o síndico precisa intervir e manejar as animosidades, quase que diariamente.
Juridicamente, o Código Civil dispõe de artigos que versam sobre os Direitos de Vizinhança, previstos nos artigos 1277 a 1313, que orientam algumas limitações ao uso pleno da propriedade, especialmente com relação aos vizinhos, visando reduzir ao máximo os conflitos entre eles.
“O Código Civil é um excelente instrumento de respaldo jurídico para que nós, síndicos profissionais, possamos intervir e buscar por meio de uma conversa amigável, conciliar as divergências entre os vizinhos dentro de um condomínio”, detalha Felipe Ervilha Fernandes, síndico profissional e proprietário da Sindboss.
No entanto, Felipe alerta que nem sempre o bom senso entra em campo quando, por exemplo, um vizinho extrapola o som além do horário permitido, resolve arrastar móveis durante a madrugada ou não respeita os limites de vaga no estacionamento. “É um exercício constante de apaziguar os ânimos e procurar entender as razões das duas partes envolvidas. Por isso que dispomos de uma assessoria jurídica e psicológica para o atendimento a estes conflitos”, conta Fernandes.
Formas de resolver um conflito de vizinhança
A saída amigável é sempre a melhor solução. “Se o seu vizinho exagerou na dose do barulho na noite anterior, vale uma conversa com ele no dia seguinte e expor a seu incômodo e pedir que ele tenha mais cuidado da próxima vez”, exemplifica o síndico profissional.
Mas, se após esta conversa não houver um entendimento da outra parte ou, o desrespeito ao volume do som ser frequente, Felipe aconselha que o morador registre os áudios e o horário da perturbação para comprovar a infração e registrar no livro de ocorrências do condomínio.
“Sempre procure conversar com o síndico para averiguar se existem outras reclamações do mesmo morador e proponha a pauta na próxima Assembleia para debater o que pode ser feito para evitar a perturbação constante”, orienta Felipe.
Garagem e infiltrações
Comumente, as garagens dos prédios são apertadas, com muitas colunas e os espaços para os carros são apertados. “Semanalmente há ocorrência de pequenos acidentes ou arranhões entre os automóveis. Nestas situações, orientamos que o fato seja fotografado, que o proprietário do outro veículo seja notificado da situação e que ambos busquem uma solução amigável. Mas, é muito comum que no calor do momento, as pessoas tomem atitudes mais intempestivas e o síndico é solicitado para mediar a situação”, conta Fernandes.
Outro problema recorrente é o uso de vagas por visitantes e familiares dos condôminos. “Durante as assembleias e até mesmo no regimento do condomínio, é necessário discutir e definir quais serão as regras quanto a este uso esporádico por não moradores, já que cada unidade tem a sua propriedade individual na garagem que não deve ser invadida por outro automóvel”, explica Felipe.
No caso das infiltrações de um apartamento para o outro, a dor de cabeça pode ser maior. Os problemas hidráulicos podem interferir diretamente no apartamento vizinho e colocam à prova o direito de vizinhança.
Para este tipo de problema, há duas regras quanto à responsabilidade:
– Quando é identificado que o vazamento provém da rede de encanamento vertical (coluna principal), que é de uso comum aos apartamentos, conduzindo a água e o esgoto de todas as unidades, a responsabilidade é do condomínio;
– Mas, quando o vazamento ou infiltração tem origem na rede horizontal, que abriga os canos que servem aos apartamentos, a responsabilidade é do morador.
Nesta segunda situação, Felipe Fernandes orienta que seja formalizada uma notificação ao morador da unidade de origem da infiltração para que ele contrate uma empresa ou um engenheiro para realizar uma vistoria e descobrir de onde vem o problema.
“Caso o laudo comprove a falha na rede hidráulica horizontal, a responsabilidade pela infiltração e pela reparação do apartamento prejudicado pelo problema será do proprietário vizinho”, explica o síndico profissional.
Felipe complementa que, no dia a dia, as coisas não são tão simples de se resolver. O morador notificado pode se recusar a efetuar os reparos e custear o trabalho da empresa ou profissional que realizou o laudo. “Neste caso, recomenda-se o ingresso no Juizado Especial Cível para fazer valer seus direitos. Em algumas situações, o reparo deve ser urgente, caso em que o ingresso na justiça incluirá o pedido de ressarcimento”.